准业主们注意！这些情况下办不了房产证

对于购房者来说，买房后最担心的莫过于办不下房产证，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产的律意义上的拥有者。一般购房者取得房产证要完成三步：

1、项目竣工通过验收交付业主使用；

2、房企拿到整个项目的产权；

3、房企分割项目大产权，给业主的房子办理分户产权。

房企在为业主办理房产证之前，先得为项目办理大产权，律上称之为初始登记。这个过程分为两部分，分别是办理土地证和项目大房产证。其中土地证是房企拿地后取得的，房产证是房子竣工验收后取得的。这个过程所需要的材料有下面这些：

1、五证；

2、房企的主体资格证明，一般是房企营业执照；

3、竣工验收备案表；

4、房屋实测面积报告；

有了3和4后，房企可以通知业主收房了，同时房企也完成了初始登记拿到大产权。接着房企着手开始为业主办理分户产权。正常情况下，这个过程也就一个月左右，业主自己也可以办理的。开发商办大证的时间一般在30天以内，业主的小证一般也在30天以内，算上交房时间，整个过程一般不应该超过3个月。

但在实际过程中，开发商一般都产证，这里面除了正常手续需要消耗一定时间外，还涉及到银行抵押解除等资金运作，所以房企普遍在合同中约定交房后2年内为业主办理分户产权。

房产证办理超期或者无办下来的原因很多，主要有以下几种：

① 违规用地，②变更规划，③竣工验收问题，④面积实测问题，⑤资金链问题，⑥公共维修基金和契税被挪用，⑦房企跑路。

总体来看，房产证办不下来绝大部分是因为房企违规操作。 

房产证下不来，购房者无取得权，无对房子进行买卖、赠与、继承、出租等处置。房屋被拆迁时无按国家政策及拆迁规获得拆迁补偿。

更严重者，房企因债务被强制执行时，没有办理房产证的房子仍然属于房企的资产，债权人（一般是银行）可以依要求强制执行。

开发商原因导致房产证办不下来可以通过以下方式解决

1、协商解决

带上合同等，找开发商协商要求承担违约责任，如果双方分歧不大，达成一致意见后，双方签订协议，约定违约责任的承担方式和最终处理方式，并由开发商对购房者进行赔偿。

2、发律师函

如果协商不成，可以委托律师向开发商发律师函。律师函可以对对方起到催告和警示作用，催促对方积极主动承担责任，比司途径要便捷许多，但律师函没有强制性，如果对方拒不赔偿，最终还是需要提起诉讼。

3、提起诉讼

如果经协商和发函，开发商拒不解决问题的话，可以到院起诉，要求继续履行合同或者要求解除合同，同时追究开发商违约责任。

注：如果是因不动产提起的诉讼，适用专属管辖原则，即向不动产所在地的院提起诉讼。

对于购房者来说，如何避免产权风险呢？一般来说，期房尽量买大品牌房企的房子，即使工程质量不比小房企好，但考虑到品牌影响力，一般产权风险要明显小于小房企。